房价高怪货币超发和高地价是否靠谱?

作者: admin 分类: pk10 发布时间: 2019-03-10 14:43
摘要:高地价肯定是高房价的原因之一北京pk10。目前高地价主要是土地没有完全市场化,除了地方政府刻意减少土地供应推高房价外,国有开发商不计后果的暴炒也是地价上涨的元凶北京pk10开奖直播

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8月11日,在博鳌房地产论坛上,著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示,房价高不能简单归咎于货币超发,同时他指出,房价高怪地价也太外行,“大家都抱怨地价太高了,你嫌高可以不要拍”北京赛车pk10开奖。樊钢还认为,“很多是因为我们内部在引导,引导房价涨上去”北京赛车pk10开奖直播

樊纲话一出,马上就在业内炸开了锅。有人觉得他讲得有道理,更多人觉得货币超发和地价高就是房价高的主因。现在的状况是,政府、开发商、银行、老百姓谁都不希望房价出现过快上涨。而事实上,现在的一二线城市房价涨得让人担忧,究竟谁是高房价的背后推手?

问题一:高房价不能完全归咎于货币超发?

按照樊纲先生的说法,即便是近年来央行货币超发,这个超发货币也可以流向其他领域,所以并不是央行将货币之水引向楼市的,而是社会流动资金自已选择了流入房地产,并推高了房价。

实际上,2008年我国的M2规模只有47万亿人民币,而到了2016年6月份M2规模已经逼近了147万亿人民币,中国的M2规模已经是GDP的2倍       多。也就是说央行在短短的七八年时间内,使M2规模一下增加了100万亿,而这些增加的M2中很大一部分都通过贷款的形式进入到了房地产领域,如果全流向商品流动市场,那我国的通胀率肯定会高得惊人。

为啥央行货币超发后,大量信贷资金都流向了房地产业,并且推升了高房价?一方面,正因为央行货币的超发,使我国每年隐性通胀率接近于7%(M2-GDP)。同时,国内投资渠道相对匮乏,缺少相对安全稳定的投资品种。而房地产业持续不断的财富效应,吸引着各路资金源源不断的流入。

另一方面,现在的实体经济特别是一些传统的制造业风险已经非常大,而且利润都很微薄,所以中小企业即使有资金一般也不敢投,都愿意将资金投向房地产领域。最近刚刚发布的数据,2800多家上市公司里面,40%的上市公司,去年一年的利润都不到1500万,而随便炒几套房,利润可能就是几千万。

所以,笔者认为,央行货币的超发不能完全说是导致高房价的诱因之一,中国高房价主要还是经济结构的畸型所致,就是中国经济过度支持并依赖于房地产业繁荣,而忽视了实体经济健康发展所带来的苦果。

试想,如果虚拟和实体经济平衡发展,两边都有较好的赚钱效应,那么大量的社会资金都会更青睐于房地产领域吗?所以接下来,摆脱对房地产的过度依赖,发展实体经济,这才是中国经济的出路所在。

问题二:高地价推升了高房价对不对?

按照樊纲的说法,土地市场实行的是“招拍挂”制度,公开透明,如果你觉得地价太高,可以不要拍。房价高怪地价贵太外行了。不过,也有很多人担心,现在一二线楼市“面粉”比“面包”还贵,将会催涨高房价。

事实上,如果地价畸高不下,开发商造房成本也会大幅攀升,一手商品房价格不涨才是怪事。现在问题是谁是高地价的幕后推手?我认为当前土地市场名义上搞市场化,实际上并没有完全按市场规律来运行。

其一,一二线城市房地产频现地王,而动辄数万元/平米的楼板价令民营开发商心惊胆寒。真正敢于“不计成本,一掷千金”的拿地当地王的主要是由央企、国企背景的开发商,他们可以轻易的从银行加杠杆借到廉价贷款。这既是对民营开发商投资挤出效应,也会造成部分城市地价因“高杠杆”而虚高不下。

近日有媒体称,(开发商)基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。”这也表明,不仅是拿地资金开发商靠银行贷款,甚至连买地的保证金都可以通过融资方式进行支付。这么做潜在的金融风险巨大。

其二,当前土地市场实行的是“招拍挂”制度,但是地方政府出于对“土地财政”的依赖,人为的减少对土地的供应量,造成土地供应的稀缺。

其实若想让土地价格降下来也可以,就是地方政府在遏制房地产过度投机之外,向市场供应更多的土地资源,并且大幅降低国有开发商的资金杠杆率,这样才能真实反映市场供需,平抑过高的地价。

中国高房价是不是货币超发和高地价的错?在货币超发问题上,樊钢先生讲得有些道理,货币超发只会造成所有商品普涨,而只有在经济和信贷结构畸型状态下,超发货币才会导致房价被人为恶炒。同时,高地价肯定是高房价的原因之一。目前高地价主要是土地没有完全市场化,除了地方政府刻意减少土地供应推高房价外,国有开发商不计后果的暴炒也是地价上涨的元凶。

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